11. 서민은 부동산으로 돈 벌기 힘들지.

회사 회식자리에서 선배 직원이 "돈 벌고 싶으면 주식 보다 부동산이지."라며 얘기를 하신적이 있었습니다.

 

비록 그렇게 말씀한 회사 선배는 아직까지 부동산 투자로 괄목할 만한 성과를 이루지 못하셨지만, 많은 한국사람들이 부동산 투자가 정답이라는 부분에 동의하고 있는건 사실인 것 같습니다.

 

하지만, 우리 같은 서민이 과연 부동산으로 돈을 벌 수 있을까요?

 

 

1. 한국에서 서민이 부동산으로 돈을 벌기 힘든 이유

 

1) 높은 주택 가격

• 서울의 아파트 평균 매매가: 2023년 기준, 서울의 아파트 평균 매매가는 약 10억 원 이상으로 집계되었습니다. 강남구, 서초구 등 주요 지역에서는 평균 매매가가 20억 원을 초과하기도 합니다.
• 전국 평균 주택 가격 상승률: 2010년대 후반부터 2020년대 초반까지, 특히 2020년과 2021년에는 서울을 중심으로 주택 가격이 연평균 10% 이상 상승한 사례도 있습니다.

 

2) 정부의 규제

• 다주택자에 대한 종합부동산세 강화: 2020년 기준, 다주택자에 대한 종합부동산세율이 최대 6%까지 인상되었습니다. 이는 다주택자의 보유 비용을 증가시키는 요인으로 작용합니다.
• LTV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율): 서울 등 투기과열지구에서는 LTV가 40%로 제한되며, 이는 주택 구매 시 필요한 자금의 상당 부분을 자기 자본으로 충당해야 함을 의미합니다.
• 전세자금 대출 제한: 다주택자에 대한 전세자금 대출이 제한되면서, 추가적인 투자 기회를 막는 규제도 강화되었습니다.
• 정권에 따라서 부동산규제도 달라지지만 서민의 입장에서는 이런 규제를 피하거나 따라가기가 힘든게 사실입니다.

3) 부동산 경기의 불확실성

• 주택 가격 변동성: 2021년과 2022년을 기점으로, 일부 지역에서 주택 가격이 하락하는 조정 국면이 나타났습니다. 한국감정원에 따르면, 2022년 하반기부터 서울 아파트 가격은 전년 대비 하락세를 보였습니다.
• 금리 인상: 2022년부터 2023년까지 한국은행이 기준금리를 여러 차례 인상하며 대출 이자 부담이 증가해, 부동산 시장에 대한 불확실성이 커졌습니다.

4) 높은 취득세 및 양도소득세

• 취득세: 2021년부터 다주택자에 대한 취득세율이 최대 12%로 인상되었습니다. 이는 부동산 매매 시 초기 비용 부담을 크게 늘리는 요소입니다.
• 양도소득세: 다주택자가 주택을 매도할 때 적용되는 양도소득세율이 최대 75%까지 부과될 수 있습니다. 이는 투자 수익을 크게 줄이는 원인이 됩니다.

 

5) 임대료 수익의 제한

• 전세와 월세 비율: 2023년 기준, 서울의 전세와 월세 비율은 각각 50% 내외로 변화하고 있으며, 월세 수익률은 평균적으로 3~4% 수준입니다. 이는 과거에 비해 낮아진 수익률입니다.
• 전세가격 하락: 2022년과 2023년 사이, 전세가격이 안정세를 보이거나 하락하는 경향이 나타났습니다. 이는 전세 수익에 의존하는 투자자들에게 불리한 조건입니다.

 

6) 경기 침체 및 인구 감소

• 출생률 감소: 2022년 한국의 출생률은 0.78명으로, 세계 최저 수준을 기록했습니다. 이는 장기적으로 주택 수요 감소로 이어질 가능성이 높습니다.
• 장기 경제 성장 둔화: OECD와 IMF 등의 보고서에 따르면, 한국 경제의 장기 성장률 전망은 2% 이하로 하향 조정되었습니다. 이는 주택 시장의 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

2. 주식투자 VS  부동산 투자

주식투자와 부동산 투자 중 어느 방법이 돈을 벌 확률이 높을까요?

 

1) 수익률 비교

• 한국 주식 시장 수익률: 한국거래소에 따르면, 최근 10년 동안 코스피 지수는 약 120% 상승했습니다. 특히 2020년 코로나19 팬데믹 이후 주식시장은 급격히 반등하며, 2020년 한 해 동안 코스피 지수는 약 30% 이상 상승했습니다.
• 미국 주식 시장 수익률: S&P 500 지수는 지난 10년 동안 연평균 약 13% 이상의 수익률을 기록했습니다. 기술주 중심의 나스닥 지수는 이보다 더 높은 연평균 17% 이상의 수익률을 보여주며, 글로벌 주식 시장에서 강력한 성장을 이어갔습니다. 이는 미국의 대형 기술기업들이 꾸준히 성장한 덕분입니다.
• 부동산 수익률: 한국의 부동산 시장은 2010년대 중반 이후 급격히 상승했으나, 2022년부터는 하락세를 보이거나 안정세를 유지하고 있습니다. 서울 아파트의 연평균 상승률은 5~10% 정도로, 주식 시장의 수익률과 비교하면 낮습니다. 또한, 부동산 가격 하락 시 회복에 시간이 걸리며, 이로 인해 수익률 변동성이 커질 수 있습니다.

2) 유동성

• 주식: 주식은 언제든지 매수 및 매도가 가능하며, 투자자들이 필요할 때 즉시 자산을 현금화할 수 있는 높은 유동성을 가지고 있습니다. 특히 미국 주식 시장은 거래량이 매우 많고 유동성이 높아, 단기적 수익을 기대할 수 있는 기회가 많습니다.
• 부동산: 부동산 거래는 시간이 오래 걸리고, 취득세, 중개 수수료, 양도소득세 등 추가 비용이 많이 발생합니다. 부동산은 현금화하는 데 오랜 시간이 걸리며, 갑작스러운 시장 변동에 즉각적으로 대응하기 어렵습니다.

 

3) 리스크 분산

• 주식: 글로벌 주식 시장에서는 다양한 산업과 기업에 분산 투자할 수 있습니다. 예를 들어, 미국의 ETF(상장지수펀드)를 통해 기술주, 헬스케어, 친환경 에너지 등 여러 섹터에 동시에 투자할 수 있으며, 이를 통해 리스크를 효과적으로 분산할 수 있습니다. 글로벌 기업에 투자함으로써, 개별 국가의 경제 상황에 덜 의존하게 됩니다.
• 부동산: 부동산은 대규모 자본이 필요하여 여러 자산에 분산 투자하는 것이 어렵습니다. 특히 한국의 경우, 높은 주택 가격으로 인해 다수의 부동산을 보유하기가 쉽지 않습니다. 지역 경기 침체나 정부 규제 강화 등의 리스크에 노출될 수 있으며, 이는 부동산 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

4) 미래 전망

• 주식 시장: 미국을 포함한 글로벌 주식 시장은 IT, 바이오테크, AI, 친환경 에너지 등 빠르게 성장하는 산업에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 산업들은 미래 성장 가능성이 높으며, 글로벌 경제 성장의 핵심 동력이 될 것으로 기대됩니다. 미국 주식 시장은 특히 혁신적인 기업들이 많아, 장기적인 성장 잠재력이 큽니다.
• 부동산 시장: 한국의 부동산 시장은 인구 감소와 경제 성장 둔화에 따른 장기적인 리스크에 직면해 있습니다. 출생률 감소와 고령화로 인해 주택 수요가 줄어들 가능성이 있으며, 이는 부동산 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 또한, 정부의 규제 강화도 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

3. 그래서 결론은..

 

한국의 부동산은 초기 자본 부담이 크고 유동성이 낮으며, 장기적인 수익률이 주식보다 낮을 가능성이 큽니다. 기본적으로 최소 몇 억은 있어야 부동산투자가 가능하니 서민 입장에서는 투자시작까지 많은 난관과 시간을 견뎌내야 합니다.

 

그에반해 주식은 단 돈 몇 만원만 있어도 바로 투자를 시작할 수 있습니다.

 

S&P500이나 미국고배당지수를 추종하는 ETF의 1주 가격은 1만원 안팎입니다. 그럼에도 불구하고 연 복리수익률이 10% 이상이므로 부동산 보다 수익률이 더 높은건 사실입니다.

 

특히 미국 주식을 포함한 글로벌 주식 시장에 투자할 경우, 높은 수익률, 높은 유동성, 그리고 리스크 분산의 이점을 누릴 수 있습니다.

 

판단은 본인이 하는 것입니다.

 

언제까지 부동산 타령만 하면서 허송세월 보내실건가요? 카더라를 믿지 말고 데이터를 믿으세요.

 

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목  차

 
0. 다들 퇴직하면 월 1,000만원씩 들어오죠?
1. 결국 쓸모없는 재테크 공부만 했네요.
2. 돈이 있어야 할 확실한 이유
3. 재테크는 무슨... 그냥 비트코인이나 사세요
4. 300백만원 월급은 OO억원 자산가와 맞먹는 사실 아세요?
5. 도대체 개념은 있나요? 복리개념. 

6. 95% 이상이 주식투자에 실패하는 이유
7. 숨만 쉬어도 돈이 들어오네. 인덱스 펀드
8. 종자돈 모으기의 정석
9. 자산을 분배하면 효과가 있을까?
10. 금을 투자하라고? 개소리는 그만 접어 두시길...
11. 서민은 부동산으로 돈 벌기 힘들지.
12. 그래서 어떻게 투자하면 되나요?